Edukacja finansowa dla każdego

Program wspierany przez:

Mieszkanie na kredyt

MIESZKANIEPOKROKUCznF

Jeśli planujemy sfinansować zakup mieszkania kredytem hipotecznym, to zanim złożymy odpowiedni wniosek, warto jest dobrze przygotować się do tej dość skomplikowanej procedury.

Kredytobiorca musi bowiem spełnić szereg warunków, aby taki kredyt otrzymać.

Konieczna pozytywna historia w Biurze Informacji Kredytowej

BIK to nic innego jak kompleksowa baza danych zawierająca informacje o zobowiązaniach klientów banków, Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych, a ostatnio też zobowiązaniach klientów firm pożyczkowych. Instytucje finansowe udzielające kredytów poprzez dostęp do tych danych mogą sprawnie oszacować zdolność i wiarygodność kredytową klienta przed udzieleniem kredytu. Natomiast brak historii kredytowej często skutkuje odmową przyznania kredytu. Instytucja finansowa, bowiem nie ma możliwości weryfikowania, jak potencjalny kredytobiorca spłaca swoje zobowiązania. Dobrym rozwiązaniem w tej sytuacji jest zaciągnięcie krótkoterminowego zobowiązania kredytowego, np. zaciągnięcie kredytu ratalnego na zakup sprzętu agd-rtv, aby zbudować swoją pozytywną historię kredytową. Starania o kredyt tak naprawdę należy zacząć już kilka lat przed jego zaciągnięciem. Nienaganna historia kredytowa to warunek jego otrzymania.

Niezbędny wkład własny

Zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wszystkie kredyty udzielone w 2014 roku nie mogą być wyższe niż 95 procent wartości nieruchomości, co oznacza, że kredytobiorca musi mieć wkład własny w wysokości 5% wartości kredytowanej nieruchomości. W roku 2015 ten warunek zostanie jeszcze bardziej zaostrzony, gdyż wymagany będzie, co najmniej 10- procentowy wkład własny. Jednak wiele banków już wymaga wyższego, 20 proc. wkładu własnego.

Odpowiednio wysoka zdolność kredytowa

W tym miejscu należy przywołać rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego, dotyczącą kredytów hipotecznych. Określenie „rekomendacja” może sugerować pewną dowolność. W rzeczywistości banki stosują się dokładnie do tych wytycznych. Rekomendacja S dotyczy sposobów liczenia zdolności kredytowej dla kredytów na okres dłuższy od 30 lat, (ale maksymalnie na 35 lat) – zgodnie z tą rekomendacją bank do analizy musi przyjąć maksymalnie 30 lat. Dodatkowo, każdy bank musi ustalić własną maksymalną akceptowalną wysokość wskaźnika, DtI, czyli stosunku łącznych obciążeń kredytowych kredytobiorcy do jego dochodów netto. Co oznacza, że maksymalna kwota wszystkich rat, które co miesiąc spłaca kredytobiorca nie może przekroczyć 42-50% kwoty dochodów.

Ostrożnie ze składaniem wniosków w wielu bankach

Błędem jest również „masowe” składanie wniosków w wielu bankach w ciągu krótkiego czasu, np. jednego miesiąca. Każdy z banków widzi, bowiem w BIK ile wniosków złożyliśmy, ale nie wie, które z nich zostały uwzględnione, bo takie dane spływają do BIK po jednym – dwóch miesiącach. Niektóre programy analityczne automatycznie zakładają, więc, że każdy z nich został zakończony decyzją o przyznaniu kredytu. Wobec czego nasza wiarygodność kredytowa zmniejsza się, bo jest ryzyko, że nie będziemy spłacać kolejnego zobowiązania.

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Porządkujemy nasze konta osobiste i analizujemy, który z produktów finansowych nie jest nam potrzebny. Należy wiedzieć, że wszelkie limity w ROR, przyznane linie pożyczkowe, debety, wydane kolejne karty kredytowe, choć przez nas niewykorzystywane, to dla banku analizującego naszą zdolność kredytową są kolejnymi zobowiązaniami, istotnie wpływającymi na obniżenie naszej zdolności kredytowej. I nie ma znaczenia, że limit nigdy nie został wykorzystany.

Wypowiadamy zbędne umowy

Należy pisemnie wypowiedzieć umowy, dot. linii kredytowej, karty kredytowej, czy debetu. Okres wypowiedzenia trwa zazwyczaj jeden miesiąc, po upływie tego czasu warto sprawdzić stan zadłużenia, bowiem często okazuje się, że rachunki nie zostały zamknięte z powodu naliczenia np. kwoty prowizji, opłaty za użytkowanie karty. Dobrym rozwiązaniem jest zażądanie pisemnego potwierdzenia zamknięcia rachunku karty kredytowej, czy rachunku, na którym była linia kredytowa, i z którego już nie chcemy więcej korzystać.

Warto też dodać, że aktualizacja naszych danych w BIK nie będzie natychmiastowa, instytucje finansowe aktualizują dane najczęściej w cyklach jedno-, dwumiesięcznych, choć zdarzają się i dłuższe.

Szybsze spłacenie zobowiązań

Jeżeli mamy taką możliwość, powinniśmy rozważyć szybsze spłacenie ciążących na nas kredytów. W sytuacji, gdy spłacamy kilka pożyczek, warto pomyśleć o ich konsolidacji, czyli zastąpieniu kilku zobowiązań jednym o racie niższej niż suma wcześniejszych rat. Warto pamiętać też o tym, że na zdolność kredytową wpływają udzielone poręczenia. Każde poręczenie obniża naszą zdolność kredytową.

Dodatkowy kredytobiorca

Na zwiększenie szans na skredytowanie naszego mieszkania wpływa dodatkowy kredytobiorca, który uzyskuje stałe i stabilne dochody, to także szansa na uzyskanie kredytu w większej kwocie. Współkredytobiorca może, ale nie musi, być z nami spokrewniony. Nie musi być też współwłaścicielem nieruchomości, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny.

Nie tylko wkład własny. Koszty związane z zakupem nieruchomości

Jeżeli nasza sytuacja finansowa jest już zadowalająca i spełniamy warunki, o których była mowa wcześniej, możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny w wybranym banku bądź skorzystać z pośrednika na rynku kredytów hipotecznych. Trzeba dodać, że teraz czeka nas szereg wydatków, które nie są kredytowane przez bank, a dotyczą formalności związanych z zakupem mieszkania (taksa notarialna, podatek od czynności cywilno-prawnych i in.)

Koszty u pośrednika

Wybór nieruchomości i wpłata zadatku lub zaliczki (ze środków własnych) oraz podpisanie umowy przedwstępnej to koszt zazwyczaj 5-10% wartości nieruchomości. Jeżeli korzystamy z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, to na tym etapie należałoby zapłacić 50% prowizji należnej w związku z usługą pośrednictwa. W przypadku zakupu nieruchomości za gotówkę prowizja biura nieruchomości jest płatna jednorazowo. W takiej sytuacji nie ma żadnej zaliczki/zadatku, nie ma, bowiem umowy przedwstępnej). Taka prowizja z podatkiem VAT wynosi zwykle do 4% wartości nieruchomości. Po złożeniu wniosku kredytowego i po przyznaniu kredytu nadchodzi czas na wniesienie wkładu własnego. Po opłaceniu wkładu własnego bank finalizuje procedurę przyznania kredytu przelewając środki z kredytu na rachunek sprzedającego.

Koszty notarialne

Następny etap to podpisanie aktu notarialnego. Z tym wiąże się konieczność zapłacenia notariuszowi gotówką taksy notarialnej oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% – w sumie ok. 3% kwoty transakcji. Bank tego rodzaju wydatków nie refinansuje. Należy zwrócić jeszcze uwagę na to, że koszty około transakcyjne nie są jednakowe na rynku wtórnym i pierwotnym. Na tym pierwszym wynoszą najczęściej od 3-6,5% wartości nieruchomości, w zależności od tego, czy korzystamy z usług pośrednika.

Waldemar Szkiela

(Fot. freeimages.com)

Słowa kluczowe: Kredyt hipoteczny

Ta witryna używa plików cookie, aby zapewnić użytkownikom maksymalny komfort przeglądania.
Aby dowiedzieć się więcej na temat cookies oraz w jaki sposób je wykorzystujemy, kliknij więcej informacji.